EURITMIA — PRÉ-VIABILIDADE

Pré-viabilidade · EXEMPLO-PUBLICO-2026-08

Prédio: [prédio por identificar] Promotor: [promotor por identificar] · Emissão: 30/09/2026 · Fase 2 Pacote IGT: Sintra · Núcleo legal: 2026-09-30 · Apurado em: 30/09/2026 Nível de auditoria do concelho: Referência — o que o Auditado exige, e o regulamento municipal conferido artigo a artigo contra o texto publicado. Ficha de cobertura: euritmia.pt/cobertura#sintra.

EURITMIA AUTO — relatório de pré-viabilidade gerado sobre dados declarados pelo utilizador, que qualquer pessoa pode emitir. Não constitui parecer técnico assinado, não é pedido de informação prévia (RJUE, art. 14.º) e emite-se com as reservas do técnico qualificado e dos pareceres das entidades externas.

Em dez minutos — INTERDITO COM VIA · o declarado, o que não cumpre, a solução

O declarado que decide (íntegra dos campos no ponto 1):

O que não cumpre ou exige fundamentação:

A solução (a primeira via de cada tema — todas, com a norma, no ponto 17):

O que o plano permite nesta categoria

O teto do plano para esta categoria de espaço — o que se pode fazer, independentemente do projeto. Não é a análise do seu caso (essa é a resposta acima); é o enquadramento, com a fonte de cada número.

Solo urbano — espaços urbanos de baixa densidade — texto composto dos atos do DR · art. 115.º, n.º 1, al. a) · art. 115.º, n.º 1, al. b) · art. 115.º, n.º 1, al. c) · art. 115.º, n.º 1, al. d) · art. 115.º, n.º 1, al. e)

Usos admitidos: Habitação · Comércio e serviços · Indústria/armazenagem · Equipamentos (o texto citado não fixa um uso dominante)

Neste lote: Iu 0,25 × 600 m² = 150 m² de construção.

Em uma página

INTERDITO COM VIA

Análise ao abrigo do RJUE na redação do DL 108/2026 (em vigor a 01-10-2026, por força do DL 155-B/2026): submissão declarada a 15-10-2026.

Notas de procedimento — íntegras no Anexo técnico, A.2.

A leitura completa começa no ponto 0. Esta página não acrescenta nenhuma conclusão: recolhe as que estão apuradas adiante, com o artigo de cada uma.

ÍNDICE — o que cada secção conclui. Todas as conclusões abaixo se leem sob a reserva de fontes do ponto 0.4, adiante.

Notas integrais. O índice conclui; o que ele encurta e não vive noutra secção sai aqui por inteiro:

PARÂMETROS URBANÍSTICOS DO PLANO — Campos declarados sem regra neste plano: Estes campos pertencem a vias de regulação que o plano deste concelho não usa (grandezas do regime de outro município). Não entram em nenhuma conta desta pré-viabilidade: a declaração fica registada, e nenhuma norma alheia se lhes aplica.

CONDICIONANTES E SERVIDÕES — Planta de Ordenamento — sobreposições: Planta de Ordenamento consultada (Orla costeira (POC-ACE) · Faixa de salvaguarda à erosão costeira, ao galgamento e à inundação · Faixa de salvaguarda para o mar (litoral de arriba) · Faixa de salvaguarda para terra, níveis I e II (litoral de arriba) · Áreas de instabilidade potencial (litoral de arriba) · Zonas ameaçadas por cheias (Planta de Ordenamento) · Áreas de proteção total dos espaços naturais · Áreas potenciais para a exploração de recursos geológicos · Áreas potenciais para a vinicultura (DOC Colares) · Vias propostas · Património arqueológico · Área de sensibilidade arqueológica muito elevada · Área de sensibilidade arqueológica moderada · Património geológico · Habitats identificados na Planta de Ordenamento): nenhum regime sobreposto incide sobre o prédio. Uma negativa declarada não é silêncio — deixa rasto e responsabiliza quem a assume.

CONDICIONANTES E SERVIDÕES — Condicionante — RAN: Utilização NÃO agrícola declarada («habitação») em solo da RAN. Só é admissível cabendo numa das tipificações do art. 22.º e demonstrando cumulativamente a ausência de graves prejuízos e a inexistência de alternativa viável fora da RAN (art. 22.º/1). É ressalva do próprio artigo — reduzir área não a levanta. O parecer da entidade regional é vinculativo (art. 23.º/1) e o seu silêncio é favorável ao fim de 20 dias (art. 23.º/5): o que trava é a NORMA, não o procedimento. (DL 73/2009, arts. 21.º/1 e 22.º/1) Pronuncia-se: Entidade Regional da RAN (DRAP).

REGIMES AMBIENTAIS — Ruído: Três regimes distintos: limites por zona (RGR), mapas de ruído e planos de ação municipais, e requisitos acústicos do edifício. A obra é atividade ruidosa temporária.

REGIMES AMBIENTAIS — Resíduos de construção e demolição: Incide em toda a operação com obra: hierarquia de gestão, triagem, guias eletrónicas e metas de valorização. Integra a instrução, não é encargo posterior à licença.

0. SUMÁRIO E DECISÃO

A RESPOSTA

COMO ESTÁ, NÃO É ADMITIDAINTERDITO COM VIA — o plano não admite esta operação neste solo. Não se corrige no desenho — há caminhos, e todos mudam a natureza da operação.

O que trava (4):

O que exige verificação ou fundamentação acrescida (2): Pré-existência declarada — sem prova cadastral · Planta de Condicionantes. Não excedem nada — cada um sai fundamentado na sua secção.

O que pode fazer — 18 via(s) em 5 tema(s); a primeira de cada, e todas no ponto 17:

O que se segue é a fundamentação desta resposta, parâmetro a parâmetro, com o artigo e a citação do plano — é o que a torna verificável, e é o que se junta ao processo.

0.1 Como se lê — legenda

🟢 cumpre · 🟡 atenção · 🔴 excede ou interdito · ⚪ sem dado · ◻ não fixado no plano · ⛔ dado incoerente · ℹ️ informativo · «—» secção que não correu (razão na própria linha) · «◌» fora do âmbito desta versão (matéria de projeto) — significados completos no Anexo A.6.

0.2 Decisão

INTERDITO COM VIAINTERDITO COM VIA — o plano NÃO ADMITE a operação pretendida em: Condicionante — RAN. Não é um excesso a corrigir no projeto: é uma interdição de regra, e as reduções de área não a levantam. O que existe são as RESSALVAS DO PRÓPRIO ARTIGO — e cada uma muda a operação, não a afina. Estão enumeradas nas vias de resolução, com o artigo de cada uma. Há ainda excesso verificado em: Índice de utilização, Afastamentos do plano — novas construções — afastamento aos limites laterais (RUES, art. 20.º, n.º 1, al. f)), Afastamentos do plano — vãos de compartimentos de habitação (RUES, art. 21.º, n.º 6).

Leitura em números: 🔴 4 excede ou interdito · 🟡 2 atenção · 🟢 6 cumpre · ℹ️ 11 informativo — de 23 temas apurados.

1 Identificação e enquadramento

2 Entidades e pareceres a obter

Quadro derivado das regras que o motor acionou para este caso; prazos e silêncios transcritos da norma citada. Não substitui a consulta às entidades — diz por onde começar e com que base.

0.3 Dados incoerentes — recusa de cálculo

🟢 Nenhuma incoerência: os dados declarados podem ser todos verdadeiros ao mesmo tempo, e os parâmetros foram calculados.

0.4 Reserva quanto às fontes e ao plano

Alteração do plano com publicação por confirmar. Edital n.º 54/2026 — 2.ª alteração por adaptação (a Planta de Condicionantes e o Anexo III): deliberada, não publicada no DR a 27-09-2026 — sem efeitos

As conclusões que assentam nas fontes seguintes são emitidas com reserva, por o texto no núcleo não estar em redação consolidada ou por existir redação posterior a confirmar:

• DL 101-D/2020 — sistema de certificação energética dos edifícios
• Portarias 220/2016 e 221/2016 — instalações e pontos de carregamento de veículos elétricos
• DL 9/2007 — Regulamento Geral do Ruído
• DL 129/2002 — Regulamento dos Requisitos Acústicos dos Edifícios
• DL 146/2006 — avaliação e gestão do ruído ambiente
• DL 102-D/2020 — regime geral da gestão de resíduos e deposição em aterro
• DL 152/97 — tratamento de águas residuais urbanas

As restantes conclusões não dependem destas fontes e mantêm-se integralmente.

Vigília de vigência dos regulamentos municipais — o que se verificou, quando, e o que muda se mudar:

• Vigência do PDM — VERIFICADA 27-09-2026 — revisão ratificada parcialmente e publicada pela RCM n.º 7-B/2020 (DR 1.ª série, n.º 36, 1.º suplemento, de 20-02-2020; em vigor dez dias depois — art. 155.º); alteração por adaptação pela Declaração n.º 99/2020 (DR 2.ª série, n.º 220, de 11-11-2020: o art. 80.º e a Planta de Ordenamento 01H, para suprir as matérias não ratificadas); correção material pelo Aviso n.º 21777/2021 (DR 2.ª série, n.º 224, de 18-11-2021: trinta artigos, o Anexo II do Regulamento e as plantas 06, 10A, 10B, 11A e 11B). Verificado em 2026-09-27: pesquisa avançada no DR (2.ª série, atos desde 21-02-2020, lidos um a um); o texto em vigor compôs-se ato a ato e conferiu-se com as páginas dos atos (fontes/sintra/regulamento-em-vigor.PROVENIENCIA.txt). A RCM não ratificou duas áreas da planta — parte do perímetro urbano Linhó–Beloura (7,8508 ha de espaços urbanos de baixa densidade) e os espaços de equipamentos e infraestruturas a norte do Linhó. Onde confirmar: Diário da República; cm-sintra.pt (PDM em vigor). Se mudar: uma alteração, suspensão ou revisão muda as categorias e os seus parâmetros — refazer o pacote
• 2.ª alteração por adaptação do PDM (Edital n.º 54/2026) — DELIBERADA, SEM EFEITOS — a Planta de Condicionantes e o Anexo III; não publicada no DR a 27-09-2026. Verificado em 2026-09-27: só produz efeitos publicada no DR. Onde confirmar: Diário da República, 2.ª série. Se mudar: publicada, muda a Planta de Condicionantes e a listagem do património
• Revisão do PDM e avaliação da execução — SEM AVISO DE INÍCIO DE REVISÃO NO DR — a Câmara deliberou o início da revisão a 23-06-2026 (informação municipal, não conferida no DR); o Relatório sobre o Estado do Ordenamento do Território (1.ª avaliação da execução do PDM) esteve em consulta pública — discussão pública, não é norma — pelo Aviso n.º 17486/2025/2 (DR 2.ª série, n.º 134, de 15-07-2025). Verificado em 2026-09-27: a norma em vigor é a revisão de 2020, com a adaptação e a correção; a revisão, quando publicada, muda os parâmetros que este documento confronta. Onde confirmar: Diário da República, 2.ª série; cm-sintra.pt. Se mudar: a revisão publicada substitui o plano — refazer o pacote
• REN — a delimitação em vigor — PUBLICADA — Aviso n.º 15591/2020 (DR 2.ª série, n.º 194, de 06-10-2020; CCDR LVT; produz efeitos no dia seguinte), que revoga a delimitação de 1996 e as suas alterações; 1.ª correção material pelo Despacho n.º 3993/2025 (DR 2.ª série, n.º 63, de 31-03-2025): a exclusão C747, da Casa do Fresco, cresce 36 m² e republica-se a folha 01E. Verificado em 2026-09-27: a REN que o pino lê é a da Planta de Condicionantes do serviço municipal, fixada a 24-08-2026 e confrontada a 15-09-2026 (public/cartas/sintra/PROVENIENCIA.txt); junto à Casa do Fresco decide a folha 01E republicada. Onde confirmar: Diário da República, 2.ª série; SNIT. Se mudar: nova delimitação — refixar a carta
• Plano de Pormenor da Área Central do Cacém — suspensão parcial com medidas preventivas — PRAZO INICIAL ACABADO, SEM PRORROGAÇÃO PUBLICADA — Aviso n.º 14845/2024/2 (DR 2.ª série, n.º 138, de 18-07-2024): cinco áreas; as medidas proíbem o loteamento e as obras de urbanização, construção, ampliação, alteração e reconstrução, salvo as que concretizem a Estratégia Local de Habitação; em vigor no dia seguinte ao da publicação, por dois anos, prorrogáveis por mais um (art. 5.º); início da alteração do plano pelo Aviso n.º 28119/2024/2 (DR 2.ª série, n.º 241, de 12-12-2024; prazo máximo de três anos). Verificado em 2026-09-27: o prazo inicial acabou a 19-07-2026 e o DR não tem, a 27-09-2026, a prorrogação nem a alteração do plano: nas cinco áreas o documento diz o que decide — publicada a prorrogação, as medidas vigoram; sem ela, deixaram de vigorar. Onde confirmar: Diário da República, 2.ª série; Câmara Municipal de Sintra. Se mudar: publicada a prorrogação, as medidas vigoram pelo prazo dela; publicada a alteração do plano, caem
• Planos em vigor que prevalecem sobre o PDM (art. 4.º, n.º 4) — LIDOS no ponto — o PU da Serra da Carregueira (alteração por adaptação pela Declaração n.º 31/2026/2, DR 2.ª série, n.º 93, de 14-05-2026, com o Regulamento republicado), os PP do Pedregal e da Praia Grande (Planta de Condicionantes adaptada pelas Declarações n.os 107/2025/2 e 108/2025/2, DR 2.ª série, n.º 100, de 26-05-2025), o PP de Salvaguarda do Bairro Almeida Araújo e o PP da Área Central do Cacém. Verificado em 2026-09-27: o regulamento de cada plano não está nesta leitura: dentro dele, o documento diz que o plano prevalece e confronta o PDM como regime subsidiário. Onde confirmar: SNIT; cm-sintra.pt. Se mudar: revogado ou alterado um plano, o regime da área muda
• Regulamento da Execução Programada de Planos Territoriais — PUBLICADO — Aviso n.º 16241/2026/2 (DR 2.ª série, n.º 123, de 29-06-2026; em vigor 15 dias depois): o procedimento das unidades de execução que o PDM pede (arts. 45.º, n.º 3, al. b), 78.º, n.º 2, 86.º, n.os 9 e 10, 114.º, n.º 2, 142.º, n.º 5, e 146.º, n.º 2). Verificado em 2026-09-27: não muda o PDM: a unidade de execução diz-se onde o plano a pede. Onde confirmar: Diário da República, 2.ª série. Se mudar: nenhum sobre os parâmetros do plano
• RUES — Regulamento da Urbanização e Edificação de Sintra — EM VIGOR — Aviso n.º 15347/2025/2 (DR 2.ª série, n.º 117, de 20-06-2025; em vigor cinco dias depois), lido na página do ato: os afastamentos (art. 20.º), os vãos (art. 21.º, n.º 6), o estacionamento (arts. 32.º e 39.º), os muros (art. 56.º), o piso recuado (art. 57.º) e as distâncias ao eixo da via do Anexo II do RUES. Verificado em 2026-09-27: a v1 citava a cópia municipal, com reserva de fonte; a v2 cita o DR. O quadro das dotações de estacionamento (Anexo III) está no DR e não se confronta nesta versão: o documento diz a regra, o cálculo e as vias. Onde confirmar: diariodarepublica.pt/dr/detalhe/aviso/15347-2025-921941998. Se mudar: uma alteração do RUES muda os muros, os afastamentos e o estacionamento
• Perigosidade de incêndio — o diploma para onde o PDM remete — REVOGADO — o Decreto-Lei n.º 124/2006, para onde o art. 8.º, n.º 6, do PDM remete a perigosidade, foi revogado pelo Decreto-Lei n.º 82/2021 (SGIFR), em vigor desde 01-01-2022; pela remissão dinâmica do art. 156.º, lê-se hoje para os arts. 60.º a 62.º do Decreto-Lei n.º 82/2021. Verificado em 2026-09-15: o núcleo confronta a classe de perigosidade lida na carta do ICNF pelo regime do Decreto-Lei n.º 82/2021. Onde confirmar: Decreto-Lei n.º 82/2021, arts. 60.º a 62.º. Se mudar: nenhum: a remissão já se lê para o regime em vigor
• O que se lê no ponto e o que não — LIDOS no ponto — a categoria (com a subcategoria), o perímetro urbano, o núcleo histórico, a UOPG, os planos em vigor e as áreas da suspensão do PP da Área Central do Cacém; as sub-plantas da Planta de Ordenamento a que o Regulamento liga regras (a orla costeira e as suas faixas de salvaguarda, as áreas de instabilidade potencial, as zonas ameaçadas pelas cheias, as áreas de proteção total, as áreas potenciais para a exploração de recursos geológicos e para a vinicultura, as vias propostas com a distância ao eixo, o património arqueológico e a sensibilidade arqueológica, os geossítios e a sua área de proteção de 20 m, os habitats); o PNSC e o SIC Sintra-Cascais; e, da Planta de Condicionantes, a margem das águas do mar, as arribas, as áreas de instabilidade de vertentes e as áreas estratégicas de recarga de aquíferos. NÃO LIDOS — os pontos do património arquitetónico (o regime é do bem, listado no Anexo III), as parcelas do Casal da Granja, o declive do terreno, a dimensão da mancha de ocupação turística, as zonas de conflito acústico, o tipo do estabelecimento industrial (SIR), a unidade mínima de cultura, as áreas de reabilitação urbana e a faixa de risco adjacente ao sopé da arriba (a faixa de proteção da arriba, da REN, não é ela): declaram-se, ou saem em atenção. Verificado em 2026-09-27: as sub-plantas fixadas do serviço municipal a 27-09-2026, com as contagens conferidas (public/cartas/sintra/PROVENIENCIA.txt). Onde confirmar: Planta de Ordenamento e Planta de Condicionantes do PDM de Sintra. Se mudar: numa área não lida, a regra do artigo aplica-se e este documento não a confronta
• Os anexos do Regulamento que o DR publica em imagem — NÃO LIDOS — o Anexo III (listagem do património cultural e natural), o Anexo IV (lista ordenada das classes e categorias de espaço, que decide a concorrência de categorias do art. 32.º), o Anexo V (características e dimensionamento da rede rodoviária) e o Anexo VI (habitats e espécies do PNSC e do SIC): o DR imprime «(ver documento original)». Verificado em 2026-09-27: no PDF da INCM os Anexos IV e V também não têm camada de texto; o documento remete para eles sem os citar. Onde confirmar: cm-sintra.pt (PDM em vigor — os anexos); SNIT. Se mudar: lidos, a concorrência de categorias e o dimensionamento das vias passam a confrontar-se

0.5 Temas que este motor não confrontou, e o que o plano diz sobre eles

4 temas não foram confrontados por este motor. Não são dados em falta: não há nada que possa declarar para os resolver. O parâmetro que os confrontaria é do plano de outro município e não se empresta. Para cada um diz-se o que o plano deste concelho tem sobre a matéria — uns regula-os por outra via, e o que ele diz fica por confrontar; outros não os fixa por esta via; e de outros o núcleo desta ferramenta ainda não tem o texto, o que é lacuna nossa e não sua. As transcrições são do tema no plano e não foram crivadas pela categoria de espaço nem pela operação que declarou: este motor não apurou quais delas obrigam este prédio, e não as dá por aplicáveis — leia cada uma no artigo indicado:

A decisão termina aqui. Daqui em diante segue a fundamentação que a defende: pontos 1 a 13 para o técnico, pontos 14 a 16 para o jurista, ponto 17 para quem procura a via de resolução, pontos 18 e 19 para quem audita o próprio documento.

1. O CASO — DADOS DECLARADOS

Tudo o que se segue é apurado sobre estes valores e sobre mais nenhuns. Um documento que não mostra o seu input não é verificável.

Território e plano

Operação

Áreas

Morfologia

Estacionamento e solo

Não declarados (8): Categoria lida na Planta de Ordenamento · Prédio na área do Parque Natural (facto territorial) · Utilização pretendida em solo da RAN · Tipo de empreendimento · Capacidade (residentes) · Proteções patrimoniais · Valor arqueológico assinalado · Revolvimento de solos. Nenhum foi estimado.

Não perguntados (12): Regimes de uso que acrescem à categoria · Categoria de solo · Traçado urbano · Níveis de ruído no local face aos valores-limite da zona · Dimensão da mancha de ocupação turística · Zonamento do programa especial da área protegida · Tipologia do empreendimento turístico · Figura do turismo no espaço rural · Preparação de cadáveres (tanatopraxia) · Menor parcela resultante do loteamento · Índice declarado · Zona.

Estes campos não foram apresentados ao requerente: ou o plano deste concelho não fixa o parâmetro, ou o uso declarado não os convoca. Não são omissões — não há resposta em falta.

2. O PLANO APLICADO E O ÂMBITO TERRITORIAL

PDM de Sintra — RCM n.º 7-B/2020 (ratificação parcial), com a alteração por adaptação da Declaração n.º 99/2020 e a correção material do Aviso n.º 21777/2021

Publicação: DR 1.ª série, n.º 36, 1.º suplemento, de 20-02-2020, em vigor dez dias depois (art. 155.º); Declaração n.º 99/2020, DR 2.ª série, n.º 220, de 11-11-2020; Aviso n.º 21777/2021, DR 2.ª série, n.º 224, de 18-11-2021 Parâmetros carregados: 352 · 352 com transcrição literal do regulamento

Alteração pendente: Edital n.º 54/2026 — 2.ª alteração por adaptação (a Planta de Condicionantes e o Anexo III): deliberada, não publicada no DR a 27-09-2026 — sem efeitos
Não publicada, não produz efeitos: nenhum parâmetro deste documento sai sob reserva por causa dela — os parâmetros são os do plano em vigor.

Revisão do plano em curso: a Câmara deliberou o início da revisão a 23-06-2026 (informação municipal); o aviso de início não está no DR a 27-09-2026 — o PDM em vigor mantém-se aplicável

Planos de detalhe eficazes no concelho (5): PU da Serra da Carregueira (alteração por adaptação: Declaração n.º 31/2026/2, DR 2.ª série, n.º 93, de 14-05-2026) · PP do Pedregal (Declaração n.º 107/2025/2, DR 2.ª série, n.º 100, de 26-05-2025) · PP da Praia Grande (Declaração n.º 108/2025/2, DR 2.ª série, n.º 100, de 26-05-2025) · PP de Salvaguarda do Bairro Almeida Araújo (Portaria n.º 203/98) · PP da Área Central do Cacém (RCM n.º 44/2003; suspensão parcial com medidas preventivas: Aviso n.º 14845/2024/2; alteração em curso: Aviso n.º 28119/2024/2).

Se o prédio cair na área de um destes, a relação dele com o PDM diz-a a norma do próprio PDM — com o ponto marcado, o documento lê-a na carta e di-la aqui.

Os parâmetros deste caso saem deste plano e de mais nenhum. O plano de outro município não se aplica supletivamente: cada concelho fixa os seus índices, as suas condições e os seus artigos.

3. AS PERGUNTAS QUE DECIDEM

O uso declarado («habitação») não convoca regime próprio com perguntas específicas: apresentam-se as 2 perguntas transversais e de localização, 2 delas decisivas. Não é lacuna — é o uso a não ter licenciamento autónomo além do urbanístico.

Estas perguntas respondem-se antes de haver projeto. Cada uma traz o efeito de cada resposta e a norma que o impõe — é aí que o investimento se decide, e não no desenho.

Qual a categoria de espaço nas plantas de ordenamento do plano?

Porque decide: Neste concelho é a CATEGORIA DE ESPAÇO que fixa o índice do plano e as condições cumulativas que o acompanham — a designação do índice, a fórmula e as condições são as que o regulamento DESTE município escreve (e é com elas que o quadro de parâmetros sai). O traçado urbano não é parâmetro deste plano: é regra de outro município e não se transporta.

• Categoria declarada → O índice admitido e as condições cumulativas vêm do plano, pela categoria — não são declarados por si nem estimados pelo motor.
• Categoria por declarar → Sem categoria não há índice: o motor não calcula edificabilidade e diz que o dado falta (Regra do Cálculo).

Plano diretor municipal do concelho — regime por categoria de espaço

Que condicionantes constam da planta de condicionantes e da planta de riscos?

Porque decide: Uma condicionante não vista é a causa mais frequente de indeferimento — e algumas convocam pareceres sem deferimento tácito.

• Reserva Agrícola Nacional → Parecer prévio vinculativo (art. 23.º/1 do DL 73/2009) — o silêncio é FAVORÁVEL aos 20 dias (art. 23.º/5) e o parecer favorável, expresso ou tácito, caduca em um ano (art. 23.º/6). Vinculativo e tácito são eixos distintos; caminho crítico do calendário.
• Reserva Ecológica, património, arqueologia ou servidões → Cada uma convoca a sua entidade, com prazo e efeito do silêncio próprios.
• Nenhuma → Confirmar mesmo assim na planta oficial: a ausência tem de ser verificada, não presumida.

PDM · regimes setoriais

4. PARÂMETROS URBANÍSTICOS DO PLANO

Cada parâmetro sai com a fórmula, as parcelas que entraram na conta, o limite do plano e o artigo que o fixa — para que a conta se possa refazer e o artigo se possa ler.

Índice de utilização

Iu = ΣAc / As → 180 / 600 = 0,30 Admitido pelo plano: 0,25 — Espaços urbanos de baixa densidade (fora das parcelas do Casal da Granja, n.º 2) Excedente: 30 m². Excede o índice de utilização admitido em 30 m².

PDM de Sintra, art. 115.º, n.º 1, al. b)

«Nos espaços urbanos de baixa densidade, sem prejuízo de regimes especiais aplicáveis, das disposições gerais do presente Regulamento, em especial as que se referem à integração arquitetónica e paisagística previstas no Artigo 36.º e do disposto no Artigo 95.º, a edificabilidade é a que resulta do cumprimento cumulativo das seguintes condições: […] O índice de utilização (Iu) máximo é de 0,25»

Definição da grandeza — PDM de Sintra, art. 6.º, n.º 2, al. v): "Índice de utilização" (lu) - corresponde à designação do Decreto Regulamentar n.º 5/2019, de 27 de setembro, na redação em vigor, nomeadamente ao quociente entre a área total de construção (somatório)Ac) e a área do solo (As) a que o índice diz respeito, traduzido na fórmula: Iu = (somatório) Ac/As

Índice de permeabilidade

Ip = Σ áreas permeáveis / As → 310 / 600 = 0,52 Mínimo do plano: 0,50 — Espaços urbanos de baixa densidade (fora das parcelas do Casal da Granja, n.º 2) Cumpre o índice de permeabilidade mínimo (Ip ≥ 0,50).

PDM de Sintra, art. 115.º, n.º 1, al. c)

«Nos espaços urbanos de baixa densidade, sem prejuízo de regimes especiais aplicáveis, das disposições gerais do presente Regulamento, em especial as que se referem à integração arquitetónica e paisagística previstas no Artigo 36.º e do disposto no Artigo 95.º, a edificabilidade é a que resulta do cumprimento cumulativo das seguintes condições: […] O índice de permeabilidade (Ip) mínimo é de 0,50»

Altura da edificação

H proposto = 7,5 m Máximo do plano: 9,0 m Dentro do máximo de 9 m.

PDM de Sintra, art. 115.º, n.º 1, al. d)

«Nos espaços urbanos de baixa densidade, sem prejuízo de regimes especiais aplicáveis, das disposições gerais do presente Regulamento, em especial as que se referem à integração arquitetónica e paisagística previstas no Artigo 36.º e do disposto no Artigo 95.º, a edificabilidade é a que resulta do cumprimento cumulativo das seguintes condições: […] A altura da edificação (H) não deverá ser superior a nove (9) metros e cércea (C) máxima de seis metros e meio (6,5), não sendo permitido a criação de pisos recuados previsto no Artigo 87.º»

Cércea

C proposto = 6,4 m Máximo do plano: 6,5 m Dentro do máximo de 6,5 m.

PDM de Sintra, art. 115.º, n.º 1, al. d)

«Nos espaços urbanos de baixa densidade, sem prejuízo de regimes especiais aplicáveis, das disposições gerais do presente Regulamento, em especial as que se referem à integração arquitetónica e paisagística previstas no Artigo 36.º e do disposto no Artigo 95.º, a edificabilidade é a que resulta do cumprimento cumulativo das seguintes condições: […] A altura da edificação (H) não deverá ser superior a nove (9) metros e cércea (C) máxima de seis metros e meio (6,5), não sendo permitido a criação de pisos recuados previsto no Artigo 87.º»

Número de pisos

pisos proposto = 2 pisos Máximo do plano: 2 pisos Dentro do máximo de 2 pisos.

PDM de Sintra, art. 115.º, n.º 1, al. e)

«Nos espaços urbanos de baixa densidade, sem prejuízo de regimes especiais aplicáveis, das disposições gerais do presente Regulamento, em especial as que se referem à integração arquitetónica e paisagística previstas no Artigo 36.º e do disposto no Artigo 95.º, a edificabilidade é a que resulta do cumprimento cumulativo das seguintes condições: […] Número máximo de dois pisos acima da cota de soleira.»

Afastamentos e vãos — quadro normativo aplicável

RGEU (DL 38 382/1951), EM VIGOR — a revogação prevista para 01-06-2026 pelo art. 25.º do DL 10/2024 foi adiada pelo DL 108/2026; os artigos 59.º, 60.º, 62.º, 73.º e 75.º não foram alterados pelas reformas de 2024/2026. REGRA DE PREVALÊNCIA: os afastamentos do plano municipal, quando fixados, regem como norma especial; o RGEU aplica-se supletivamente, na omissão do plano — aqui o plano DISPÕE (adiante), e é por ele que o confronto se decide. Regime civil dos vãos: arts. 1360.º a 1364.º do Código Civil — DIREITO PRIVADO, oponível entre vizinhos, que nenhuma norma urbanística afasta.

Vãos à estrema — DIREITO PRIVADO (Código Civil)

Distância igual ou superior a metro e meio: a restrição civil do art. 1360.º está cumprida na configuração declarada. (Nota de medição: varandas e corpos salientes medem-se dos seus limites extremos.)

Código Civil, art. 1360.º

Janelas vs fachada fronteira — RGEU, art. 73.º

Admitido pelo plano: 3,20 MATÉRIA PRÓPRIA (salubridade) — não afastada pelos afastamentos do plano: as janelas de compartimentos de habitação exigem afastamento ao muro ou fachada fronteiros não inferior a METADE DA ALTURA desse muro ou fachada, com o mínimo de 3 m, medido perpendicularmente ao plano da janela (art. 73.º do RGEU; com corpos salientes, mede-se dos limites extremos — art. 75.º). Altura fronteira declarada: 6,40 m → mínimo de 3,20 m. Cumprido na configuração declarada. Acresce: nenhum obstáculo à iluminação a menos de 2 m para cada lado do eixo vertical da janela, garantindo os 3 m em toda essa largura.

RGEU, arts. 73.º e 75.º

Altura vs alinhamento fronteiro — RGEU, art. 59.º

A altura da edificação fixa-se de modo que nenhum elemento ultrapasse a recta a 45° traçada a partir do alinhamento da edificação fronteira (art. 59.º do RGEU; § 4.º: com interrupção numa fila de construções, o intervalo lateral iguala a média das alturas das duas edificações). Este confronto exige o PERFIL DO ARRUAMENTO E DOS ALINHAMENTOS — é matéria do projeto e da apreciação municipal; a pré-viabilidade nomeia a regra e não a simula sem geometria.

RGEU, art. 59.º

Afastamentos do plano — novas construções — afastamento aos limites laterais (RUES, art. 20.º, n.º 1, al. f))

Admitido pelo plano: 3,20 O afastamento das novas construções aos limites laterais da parcela é igual ou superior a metade da altura de fachada respetiva, com o mínimo de 3 m — salvo situações devidamente justificadas pela integração urbana e paisagística, por impossibilidade física ou por construções já adossadas a esses limites (art. 20.º, n.º 1, al. f)); na ampliação, mede-se na parte nova (RUES de Sintra, art. 20.º, n.º 1, al. f) (Aviso n.º 15347/2025/2)). Confronto lateral declarado: 3,00 m vs mínimo 3,20 m — ABAIXO em 0,20 m.

RUES de Sintra, art. 20.º, n.º 1, al. f) (Aviso n.º 15347/2025/2)

«As operações urbanísticas, sem prejuízo do cumprimento do RGEU e do PDM em vigor, devem: […] O afastamento das novas construções aos limites laterais da parcela deve ser igual ou superior a metade da altura de fachada respetiva, com mínimo de 3 metros, exceto em situações devidamente justificadas e fundamentadas, atendendo à integração urbana e paisagística da proposta, por impossibilidade física, ou se já existirem construções adossadas a esses limites, desde que cumpridas todas as normas legais e regulamentares, e sem prejuízo do disposto no n.º 6 do artigo 21.º»

Afastamentos do plano — vãos de compartimentos de habitação (RUES, art. 21.º, n.º 6)

Admitido pelo plano: 5,00 Na implantação das edificações, os vãos de compartimentos de habitação ficam a 5 m ou mais dos limites das parcelas confinantes com outros lotes ou parcelas, e nunca a menos de 10 m de outras fachadas com vãos de compartimentos de habitação (art. 21.º, n.º 6) (RUES de Sintra, art. 21.º, n.º 6 (Aviso n.º 15347/2025/2)). Vãos aos limites das parcelas confinantes: 3,00 m vs mínimo 5,00 m — ABAIXO em 2,00 m. Vãos a outra fachada com vãos de habitação: 10,00 m vs mínimo 10,00 m — cumpre.

RUES de Sintra, art. 21.º, n.º 6 (Aviso n.º 15347/2025/2)

«Na implantação das edificações deve assegurar-se que os vãos de compartimentos de habitação se encontram a uma distância igual ou superior a 5 metros, dos limites das parcelas confinantes com outros lotes ou parcelas, e nunca a menos de 10 metros de distância de outras fachadas com vãos de compartimentos de habitação, sem prejuízo do cumprimento das normas legais e regulamentares.»

5. ENQUADRAMENTO INTERNO DO PRÉDIO

— Não se aplica — prédio com enquadramento único: não há parâmetros a combinar por parte

6. REGIME DO USO PRETENDIDO

— Não se aplica — nenhum regime próprio de empreendimento foi convocado pelo uso declarado

6.1 O que os regimes aplicáveis exigem

51 exigências apuradas. Cada uma consta da secção do regime que a impõe, atrás; a lista corrida, para instrução e verificação, está no Anexo técnico, A.1.

7. USOS CRUZADOS

— Não se aplica — uso único declarado: não há cruzamento de usos a apurar

8. CONDICIONANTES E SERVIDÕES

Uma condicionante não vista é a causa mais frequente de indeferimento, e algumas convocam pareceres sem deferimento tácito. Cada uma aparece com a entidade, a via de pronúncia e o que exige.

O que a Planta de Condicionantes assinala

RAN — Entidade Regional da RAN (DRAP)

Via de pronúncia: parecer prévio vinculativo em 20 dias, com silêncio favorável (art. 23.º/5)

• O uso declarado — habitacao — pode caber nestas alíneas do art. 22.º/1: b) Construção ou ampliação de habitação para residência própria e permanente de agricultores em exploração agrícola — condição a demonstrar: qualidade de AGRICULTOR e exploração agrícola; obrigação de alterar o domicílio fiscal (n.º 4); inalienabilidade por 10 anos (art. 29.º); uma só utilização (n.º 2) · c) Construção ou ampliação de habitação para residência própria e permanente dos proprietários e respetivos agregados familiares, com os limites de área e tipologia estabelecidos no regime da habitação a custos controlados em função da dimensão do agregado — condição a demonstrar: comprovada INSUFICIÊNCIA ECONÓMICA, não ser proprietário de qualquer outro edifício ou fração habitacional, e limites de área e tipologia da habitação a custos controlados; inalienabilidade por 10 anos; uma só utilização (n.º 2) · n) Obras de reconstrução e ampliação de construções já existentes, desde que estas já se destinassem e continuem a destinar-se a habitação própria — condição a demonstrar: a construção já existir e já se destinar a habitação PRÓPRIA, mantendo-se essa afetação; inalienabilidade por 10 anos (art. 29.º/2). Não cabendo em nenhuma, a utilização não agrícola não é admissível em RAN, e é esta a pergunta que decide antes de qualquer parâmetro.
• Quota do art. 22.º/2 — o prédio pode já tê-la gasto. A pré-existência declarada (habitacao) é utilização não agrícola das al. b) ou c), e o n.º 2 admite uma única por prédio. Apurar se essa utilização foi ela própria permitida ao abrigo dessas alíneas: tendo sido, a quota está consumida e a nova não é permitida — e decide-se antes de qualquer área, parâmetro ou parecer. Sendo anterior ao regime, ou tendo outro fundamento, a contagem pode não a apanhar. Não se presume num sentido nem no outro.
• O uso declarado — habitação — SÓ cabe no art. 22.º por duas portas, ambas condicionadas: residência própria e permanente de agricultores em exploração agrícola, ou residência própria e permanente do proprietário em comprovada insuficiência económica (nos limites da habitação a custos controlados, sem outro edifício habitacional). Nenhuma das duas condições está declarada — fora delas, a habitação em RAN não é admissível.
• … e mais 17 exigência(s) — íntegra no Anexo A.4.

9. REGIMES AMBIENTAIS

Desempenho energético

certificação exigível — via: ADENE (certificação) · DGEG · Câmara Municipal

• Certificação energética (DL 101-D/2020): o sistema de certificação energética dos edifícios aplica-se a edifícios novos, a grandes intervenções e à alteração de uso, com requisitos de desempenho energético e de qualidade do ar interior.
• Momento processual — é aqui que se erra: o pré-certificado instrui o pedido de controlo prévio da operação; o certificado energético é exigível para a autorização de utilização e para a transmissão ou locação. Não é documento a obter no fim: condiciona o projeto de especialidades desde o início.
• Eficiência energética e cogeração: DL 68-A/2015, retificado pela Declaração de Retificação 30-A/2015 e alterado pelos DL 64/2020, DL 101-D/2020 e DL 71/2022 (que completou a transposição da Diretiva UE 2018/2002).
• Carregamento de veículos elétricos — Portaria 220/2016: fixa as potências mínimas e as regras técnicas das instalações de carregamento em edifícios e outras operações urbanísticas, tendo revogado a Portaria 252/2011. É requisito de projeto de infraestruturas, não equipamento a acrescentar depois — condiciona quadro elétrico, potência contratada, coretes e o dimensionamento do lugar.
• Pontos de carregamento — Portaria 221/2016: regras técnicas e de segurança aplicáveis à instalação e ao funcionamento dos pontos de carregamento de baterias de veículos elétricos.

Alterações posteriores a 2016 às Portarias 220/2016 e 221/2016: POR VERIFICAR. É matéria de intervenção legislativa recorrente e os índices temáticos param em 2016.

Classe energética a atingir por definir: determina soluções construtivas, envidraçados, isolamento e sistemas — é decisão de projeto, com custo, e não uma formalidade documental.

Resíduos de construção e demolição

1 regime(s) — via: APA · Câmara Municipal

• Resíduos de construção e demolição (RCD): regime geral da gestão de resíduos do DL 102-D/2020. Aplica-se a qualquer operação com obra — não é matéria de instalações especiais.
• Hierarquia de gestão: prevenção e redução, preparação para reutilização, reciclagem, outras formas de valorização e, só em último lugar, eliminação. A opção por eliminação tem de ser fundamentada.
• Triagem na origem e encaminhamento por fluxo para operador licenciado, com guias eletrónicas de acompanhamento de resíduos (e-GAR) que documentam todo o percurso.
• Metas de valorização para os RCD — a fração valorizada tem de ser demonstrada, não presumida.
• Deposição em aterro: regime próprio no mesmo diploma, com restrições e taxa. É a via mais cara e a última da hierarquia. Cadeia: DL 152/2002 → DL 183/2009 → regime em vigor no DL 102-D/2020; não citar os anteriores.
• Responsabilidade: o produtor dos resíduos responde pelo destino final; a contratação de terceiro não transfere a responsabilidade sem operador devidamente licenciado e guias emitidas.
• Efeito no procedimento: os elementos relativos a RCD integram a instrução e o acompanhamento da obra — não são um encargo posterior à licença.

Ruído

três regimes distintos — via: Câmara Municipal · APA

• Classificação acústica da zona (Regulamento Geral do Ruído — DL 9/2007): o município classifica o território em zonas sensíveis e zonas mistas, com valores-limite de exposição distintos. É o primeiro apuramento: sem a classificação da zona não há verificação possível.
• Obra é atividade ruidosa temporária: fora do período e dos dias admitidos, carece de licença especial de ruído emitida pela câmara municipal. É tema de calendário de estaleiro, e a sua ausência pode parar a obra.
• Equipamento de obra: as emissões sonoras do equipamento para utilização no exterior seguem o DL 76/2002 (transpõe a Diretiva 2000/14/CE), com limites e marcação obrigatória — condiciona a escolha de máquinas.
• Requisitos acústicos dos edifícios (RRAE — DL 129/2002, na redação do DL 96/2008): desempenho exigível entre frações, face ao exterior e quanto a equipamentos coletivos. É verificado no projeto e comprovado após a obra — e a comprovação condiciona a autorização de utilização.
• Avaliação e gestão do ruído ambiente (DL 146/2006, na redação do DL 136-A/2019, regulamentado pela Portaria 42/2023): regime dos mapas de ruído e planos de ação municipais. O DL 136-A/2019 transpôs a Diretiva 2015/996, que alterou os métodos de cálculo — mapas anteriores podem não ser comparáveis com os atuais.
• Nota de fonte: o Regulamento Geral do Ruído em vigor é o DL 9/2007; o DL 292/2000, ainda citado em índices temáticos, foi sucedido.

Regimes ambientais conexos

Regimes com incidência no edificado

• Qualidade do ar ambiente: regime de avaliação e gestão do DL 47/2017, que revogou o DL 276/99 e o DL 279/2007. Releva na apreciação de impactes e na localização de usos sensíveis.
• Águas residuais urbanas (DL 152/97, na redação do DL 77/2021): condições de tratamento e descarga; a Portaria 188/2021 identifica as zonas sensíveis e menos sensíveis, que determinam o nível de tratamento exigível.
• Zonas vulneráveis (nitratos): programa de ação da Portaria 259/2012 para o continente, com a lista e cartas das zonas vulneráveis nas Portarias 1100/2004 e 832/2005 — releva sobretudo em uso agrícola e em RAN.
• Normas de qualidade ambiental no domínio da água: DL 103/2010, na redação do DL 218/2015 (substâncias prioritárias), e o quadro de normas, critérios e objetivos de qualidade do DL 236/98.

10. PATRIMÓNIO

— Não se aplica — nenhuma proteção patrimonial declarada sobre o prédio ou a sua envolvente

11. SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIO

◌ Fora do âmbito desta versão — segurança contra incêndio (DL 220/2008) — matéria do projeto de especialidade, não verificada nesta versão de pré-viabilidade. Não é dispensa: o regime aplica-se ao projeto.

12. ACESSIBILIDADES

◌ Fora do âmbito desta versão — acessibilidades (DL 163/2006) — matéria de projeto, não verificada nesta versão de pré-viabilidade. Não é dispensa: o regime aplica-se ao projeto.

13. SCIE × ACESSIBILIDADES — CRUZAMENTO E SOLUÇÕES

◌ Fora do âmbito desta versão — cruzamento da SCIE com as acessibilidades — matéria de projeto, fora desta versão de pré-viabilidade

14. REDAÇÃO APLICÁVEL À DATA

A lei que se aplica é a que estiver em vigor à data do ato. Não sendo a data declarada, apresentam-se as leituras possíveis — a data não se presume.

RJUE — 🟢 redação determinada

• DL 555/99 na redação do DL 108/2026 (21.ª alteração)
• Instrução: Portaria 320/2026/1

15. CADEIA DE PARECERES E CAMINHO CRÍTICO

Caminho crítico: Entidade Regional da RAN

Prazos e efeitos do silêncio assinalados como «a confirmar» não são estimados: verificam-se no regime aplicável à data (Regra do Cálculo).

Entidade Regional da RAN — o que exige

• Demonstração de que a utilização não pode realizar-se fora da RAN (art. 22.º/1)
• Enquadramento numa das utilizações tipificadas do art. 22.º/1
• Quantificação da área afetada e das condições de exploração
• Requerimento nos termos do art. 1.º do Anexo I da Portaria 162/2011, sem prejuízo do art. 13.º-A do RJUE (art. 23.º/2)
• Ónus de inalienabilidade por 10 anos sobre os prédios, com registo predial obrigatório (art. 29.º) — averbado pela câmara no título e comunicado à DRAP em 15 dias
• Dispensa de parecer: instalação de vedações em rede metálica ou plástica com estacas de madeira ou prumos de betão, sem murete nem base contínua (art. 23.º/12)

Câmara Municipal — o que exige

• Validação da categoria de espaço, traçado e sobreposições nas plantas oficiais
• Confirmação da existência de plano eficaz no local (PU, PP ou UOPG)
• Elementos instrutórios da portaria aplicável à data da submissão

16. MATRIZ DE CRUZAMENTO

Regra do Cálculo (Módulo 0.16): dado em falta não é estimado. Cada conclusão sai com a norma que a sustenta e a redação em que essa norma foi lida — é isto que torna o documento rastreável norma a norma.

Redação e vigência de cada norma: pesquisa da Lei (separador «Legislação»). Genealogia de alterações, quando releva: Anexo A.3.

Legenda do estado da fonte — ● consolidado no núcleo · ◔ a obter (texto não integrado: confirmar junto da entidade) · os avisos pontuais seguem na própria linha.

Matriz completa: 56 entradas com redação carimbada, de 89 do rule log. Nenhuma linha foi omitida.

33 conclusões assentam em norma que o registo de fontes não carimba. Não é omissão da matriz — é lacuna do carimbo, e fica declarada em vez de escondida. As conclusões são estas, com a norma tal como foi citada:

17. OPÇÕES E COMO SE RESOLVEM

Módulo 0.19: apresentar OPÇÕES FECHADAS — cada uma com «como se resolve», verificação paramétrica, custo, ganho e condições; fechar com quadro comparativo e recomendação.

Cada via é uma norma. As vias municipais saem do plano deste concelho — o plano de outro município não se empresta, porque uma via de saída que cita o artigo errado lê-se como conselho e não é.

Afastamentos do plano — vãos de compartimentos de habitação (RUES, art. 21.º, n.º 6)

Afastamentos do plano — novas construções — afastamento aos limites laterais (RUES, art. 20.º, n.º 1, al. f))

Condicionante — RAN

Índice de utilização

PDM de Sintra, art. 6.º, n.º 2, al. a): "Área de construção" (Ac) - a área de construção de um edifício corresponde à designação constante do Decreto Regulamentar n.º 5/2019, de 27 de setembro, considerando o somatório das áreas de todos os pisos, acima e abaixo da cota de soleira, com exclusão das áreas em sótão e em cave sem pé-direito regulamentar

PDM de Sintra, art. 115.º, n.º 3: «Para além do disposto na alínea b) do n.º 1, admite-se um acréscimo de 20% sobre a área total de construção ((somatório)Ac) para efeitos de: a) Áreas destinadas a estacionamento automóvel situadas acima ou abaixo da cota de soleira, incluindo zonas de acesso; b) Áreas exclusivamente técnicas, acima ou abaixo do solo, nomeadamente postos de transformação, centrais térmicas, casas das máquinas dos elevadores, centrais de bombagem, depósitos de água e compartimentos de recolha de lixo»

PDM de Sintra, art. 115.º, n.º 4: «Excetuam-se da alínea b) do n.º 1 as parcelas ou terrenos que à data da aprovação do Plano tenham uma área inferior a 600 m2, afeta à correspondente categoria de espaço, e para os quais é garantida uma área de construção (Ac) máxima de 160 m2 desde que não comprometam a integração arquitetónica e paisagística previstas no Artigo 36.º.»

PDM de Sintra, art. 132.º, n.os 2 a 4: «As ARU constituem Projetos de Relevante Interesse Municipal, nos termos do Artigo 131.º e sem necessidade de verificação dos critérios estabelecidos nos seus números 1 e 2, desde que sigam a modalidade de reabilitação sistemática prevista na alínea b) do n.º 1 do artigo 8º do regime jurídico da reabilitação urbana, sendo a majoração dos parâmetros urbanísticos, referentes à edificabilidade, da respetiva classe de espaço estabelecida no presente Plano, até ao máximo de 25%, desde que tal acréscimo contribua para a reabilitação do edificado existente, e daí resulte uma solução devidamente integrada arquitetónica e morfologicamente com a envolvente. […] Para as construções existentes nas Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), a majoração referida no número anterior pode ser atribuída mesmo que essas já ultrapassem os parâmetros urbanísticos da respetiva classe de espaço definida em plano municipal de ordenamento do território em vigor, desde que da solução resulte uma intervenção de reabilitação, reconversão ou reconstrução, devidamente fundamentada na melhoria das condições de habitabilidade e de rentabilidade económica do investimento, e na sua integração arquitetónica e morfológica. […] O disposto nos números anteriores apenas poderá ser concedido uma única vez, estando o incentivo atribuído sujeito a registo no título a emitir.»

PDM de Sintra, art. 134.º, n.os 2 e 3: «Os benefícios à edificação previstos no presente artigo correspondem a uma majoração de 20% da edificabilidade contemplada nas respetivas categorias de espaço, exceto no solo rústico do PNSC, sem prejuízo do cumprimento das restantes disposições do Plano. […] São elegíveis para benefícios à edificação, as obras de edificação que cumpram três dos seguintes critérios: a) Obtenham classes energéticas A e A+, no âmbito do sistema de certificação energética de edifícios (SCE), e que assegurem necessidades energéticas nominais de energia primária (Ntc) inferior a 50% do seu valor máximo (Nt); b) Recurso a mais do que uma fonte de energia renovável para produção de energia e preparação/produção de águas quentes sanitárias, através de sistemas solares térmicos, solares fotovoltaicos, biomassa ou geotermia, e que assegurem mais de 50% das necessidades anuais de energia primária; c) Contemplem o aproveitamento de águas pluviais para rega, lavagens e descargas de autoclismos; d) Introduzam postos de carregamentos de veículos elétricos e parques de estacionamento de bicicletas nos edifícios plurifamiliares, de serviços, comércio ou equipamentos.»

PDM de Sintra, art. 131.º, n.os 5 a 7: «Na medida do relevante interesse municipal, em casos devidamente justificados e fundamentados, nomeadamente por ser desproporcionado ou incomportável o esforço de relocalização da atividade ou constituir necessidade imperiosa da atividade, poderá ser atribuída uma majoração dos parâmetros urbanísticos, referentes à edificabilidade, da respetiva classe de espaço estabelecidos pelo Plano, até ao máximo de 50%, desde que daí resulte uma solução devidamente integrada arquitetónica e morfologicamente, e a qualificação do espaço em causa e sua envolvente, e correspondam a ampliações de instalações cuja atividade não tenha sido interrompida nos últimos 12 meses. […] A majoração prevista nos números anteriores apenas poderá ser concedida uma única vez, estando o incentivo atribuído sujeito a registo no título a emitir. […] O benefício previsto no número 5, atribuído no âmbito deste artigo não é cumulativo com outros descritos neste título.»

PDM de Sintra, art. 45.º, n.º 7: «Por forma a acomodar as naturais exigências de adaptação a novos requisitos ou necessidades, admite-se a ampliação das preexistências, até ao máximo de 20% da sua área de construção (Ac), desde que se garanta cumulativamente: a) A existência infraestruturas básicas ou a adoção soluções de autossuficiência, sem necessidade de ligação às redes públicas de infraestruturas de saneamento básico; b) A plena integração urbanística e paisagística da ampliação; c) A não ampliação de anexos; d) A não exaustão dos recursos naturais.»

Método

18. O QUE FICA POR APURAR E POR QUEM

Um parecer que diz «a confirmar» sem dizer o quê é uma abdicação com nome melhor. Aqui vem o quê, e de quem é.

Fontes cuja redação não está verificada — do autor

• DL 101-D/2020 — sistema de certificação energética dos edifícios
• Portarias 220/2016 e 221/2016 — instalações e pontos de carregamento de veículos elétricos
• DL 9/2007 — Regulamento Geral do Ruído
• DL 129/2002 — Regulamento dos Requisitos Acústicos dos Edifícios
• DL 146/2006 — avaliação e gestão do ruído ambiente
• DL 102-D/2020 — regime geral da gestão de resíduos e deposição em aterro
• DL 152/97 — tratamento de águas residuais urbanas

A verificação destas redações não depende de quem submete: é trabalho de núcleo, e está declarada por isso mesmo.

19. LIMITES E GARANTIA

20.1 Anexo A — Extratos de planta com o ponto

Sem ponto marcado — não há extrato a anexar. A ferramenta lê as cartas por ponto quando o pino é colocado no separador Território; sem ele, a prova de localização cabe ao declarante. Lacuna dita.

20.2 Anexo B — Quadro sinótico (Anexo I-C da Portaria n.º 320/2026/1)

◌ Fora do âmbito desta versão — o quadro sinótico é peça de instrução do pedido de licenciamento, não de pré-viabilidade.

ANEXO TÉCNICO

Arquivo probatório da Pré-viabilidade · EXEMPLO-PUBLICO-2026-08 — parte integrante do documento, assinada pelo mesmo carimbo (ponto 19).

Nada aqui é necessário para decidir: prova e instrui. As conclusões estão todas atrás, com o artigo de cada uma.

Índice do anexo:

• A.2 Notas de procedimento — íntegras
• A.6 Como se lê este documento — estados, por extenso
• A.1 Lista consolidada das exigências (51)
• A.4 Exigências por regime — íntegras

A.2 Notas de procedimento — íntegras

Pedido de Informação Prévia favorável — a isenção que muda o caminho: NOTA DE PROCEDIMENTO: existindo PIP FAVORÁVEL em vigor que contemple os aspetos das alíneas a) a f) do n.º 2 do art. 14.º do RJUE, a operação urbanística fica ISENTA de licença ou comunicação prévia (arts. 14.º, n.º 2, e 17.º, n.º 2, na redação do DL 108/2026) — o promotor executa sob termo de responsabilidade, e o caminho crítico desta pré-viabilidade muda de figura. O DL 108/2026 apura os efeitos: a execução faz-se NOS EXATOS TERMOS em que a operação foi apreciada e a isenção DISPENSA A REALIZAÇÃO DE NOVAS CONSULTAS EXTERNAS (17.º/2); a informação prévia favorável ganha TÍTULO próprio — requerimento preenchido + comprovativo de taxas, e, no tácito, o comprovativo da submissão (16.º/8); o início tem de ocorrer no prazo de DOIS ANOS, prorrogável pela declaração de manutenção dos pressupostos (17.º/5 a 7). Esta pré-viabilidade não presume a existência de PIP: verifica-o quem instrui.

O relógio do procedimento — prazos e deferimento tácito (a partir de 01-10-2026): A PARTIR DE 01-10-2026 (DL 108/2026, aplicável por força do DL 155-B/2026): saneamento decidido pelo presidente da câmara em 20 DIAS, findo o qual o pedido se considera corretamente instruído; projeto de arquitetura apreciado em 30 DIAS com APROVAÇÃO TÁCITA, prorrogável uma única vez por especial complexidade notificada até ao fim do saneamento; deliberação final em 20 DIAS na edificação e demolição, 45 nos loteamentos, 30 na urbanização, sob pena de deferimento tácito; a comunicação prévia passa a DECLARAÇÃO DE RESPONSABILIDADE sem ato permissivo, com controlo sucessivo municipal de UM ANO; o tácito ganha TÍTULO próprio (art. 4.º-A: requerimento-síntese + comprovativo de taxas + comprovativo de submissão); a nulidade dos atos fica limitada a TRÊS ANOS. Esta pré-viabilidade antecede a instrução: o relógio começa a contar no dia em que a operação, tecnicamente defensável, der entrada.

Pré-existência declarada — sem prova cadastral: A pré-existência é DECLARADA, não provada. O confronto trata-a com reserva: a existência e a área carecem de confirmação (vistoria, ou a CARTA DO CADASTRO predial). Anexar a prova cadastral converte a pré-existência em facto assente e fixa a base dos confrontos sobre a área cadastrada — é a via mais segura.

A.6 Como se lê este documento — estados, por extenso

Cada linha desta pré-viabilidade traz um estado. Os estados não são graus da mesma coisa: três deles significam que não houve conformidade a declarar, e por razões diferentes, e confundi-los leva a procurar o que não existe.

As secções têm numeração fixa (esquema canónico v1): a que não se aplica sai na mesma, com uma linha a dizer porquê. Uma secção ausente seria indistinguível de uma esquecida, e a ausência é informação — não haver património ou não haver avaliação de impacte ambiental é uma conclusão, não um silêncio.

A.1 Lista consolidada das exigências (51)

• O uso declarado — habitacao — pode caber nestas alíneas do art. 22.º/1: b) Construção ou ampliação de habitação para residência própria e permanente de agricultores em exploração agrícola — condição a demonstrar: qualidade de AGRICULTOR e exploração agrícola; obrigação de alterar o domicílio fiscal (n.º 4); inalienabilidade por 10 anos (art. 29.º); uma só utilização (n.º 2) · c) Construção ou ampliação de habitação para residência própria e permanente dos proprietários e respetivos agregados familiares, com os limites de área e tipologia estabelecidos no regime da habitação a custos controlados em função da dimensão do agregado — condição a demonstrar: comprovada INSUFICIÊNCIA ECONÓMICA, não ser proprietário de qualquer outro edifício ou fração habitacional, e limites de área e tipologia da habitação a custos controlados; inalienabilidade por 10 anos; uma só utilização (n.º 2) · n) Obras de reconstrução e ampliação de construções já existentes, desde que estas já se destinassem e continuem a destinar-se a habitação própria — condição a demonstrar: a construção já existir e já se destinar a habitação PRÓPRIA, mantendo-se essa afetação; inalienabilidade por 10 anos (art. 29.º/2). Não cabendo em nenhuma, a utilização não agrícola não é admissível em RAN, e é esta a pergunta que decide antes de qualquer parâmetro.
• Quota do art. 22.º/2 — o prédio pode já tê-la gasto. A pré-existência declarada (habitacao) é utilização não agrícola das al. b) ou c), e o n.º 2 admite uma única por prédio. Apurar se essa utilização foi ela própria permitida ao abrigo dessas alíneas: tendo sido, a quota está consumida e a nova não é permitida — e decide-se antes de qualquer área, parâmetro ou parecer. Sendo anterior ao regime, ou tendo outro fundamento, a contagem pode não a apanhar. Não se presume num sentido nem no outro.
• O uso declarado — habitação — SÓ cabe no art. 22.º por duas portas, ambas condicionadas: residência própria e permanente de agricultores em exploração agrícola, ou residência própria e permanente do proprietário em comprovada insuficiência económica (nos limites da habitação a custos controlados, sem outro edifício habitacional). Nenhuma das duas condições está declarada — fora delas, a habitação em RAN não é admissível.
• Demonstração cumulativa exigida pelo art. 22.º/1: (a) a utilização não causa graves prejuízos aos objetivos da RAN; e (b) não existe alternativa viável fora das terras ou solos da RAN, nas componentes técnica, económica, ambiental e cultural.
• Localização preferencial nas terras e solos classificados como de menor aptidão.
• As quinze utilizações tipificadas no art. 22.º/1: a) Obras com finalidade agrícola, quando integradas na gestão das explorações ligadas à atividade agrícola, nomeadamente obras de edificação, obras hidráulicas, vias de acesso, aterros e escavações, e edificações para armazenamento ou comercialização · b) Construção ou ampliação de habitação para residência própria e permanente de agricultores em exploração agrícola · c) Construção ou ampliação de habitação para residência própria e permanente dos proprietários e respetivos agregados familiares, com os limites de área e tipologia estabelecidos no regime da habitação a custos controlados em função da dimensão do agregado · d) Instalações ou equipamentos para produção de energia a partir de fontes de energia renováveis · e) Prospeção geológica e hidrogeológica e exploração de recursos geológicos, e respetivos anexos de apoio à exploração · f) Estabelecimentos industriais, comerciais ou de serviços COMPLEMENTARES à atividade agrícola, tal como identificados no regime de licenciamento aplicável · g) Empreendimentos de turismo no espaço rural e de turismo de habitação, bem como empreendimentos reconhecidos como turismo de natureza, COMPLEMENTARES à atividade agrícola · h) Instalações de recreio e lazer complementares à atividade agrícola e ao espaço rural · i) Instalações desportivas especializadas destinadas à prática de golfe · j) Obras e intervenções indispensáveis à salvaguarda do património cultural, designadamente de natureza arqueológica, recuperação paisagística ou medidas de minimização determinadas pelas autoridades competentes na área do ambiente · l) Obras de construção, requalificação ou beneficiação de infraestruturas públicas rodoviárias, ferroviárias, aeroportuárias, de logística, de saneamento, de transporte e distribuição de energia elétrica, de abastecimento de gás e de telecomunicações, bem como outras construções ou empreendimentos públicos ou de serviço público · m) Obras indispensáveis para a proteção civil · n) Obras de reconstrução e ampliação de construções já existentes, desde que estas já se destinassem e continuem a destinar-se a habitação própria · o) Obras de captação de águas ou de implantação de infraestruturas hidráulicas · p) Obras decorrentes de exigências legais supervenientes relativas à regularização de atividades económicas previamente exercidas
• Condições e limites fixados na Portaria 162/2011 para as utilizações admitidas.
• Parecer prévio vinculativo da entidade regional da RAN, a emitir em 20 dias (art. 23.º/1). A entidade pode pedir elementos adicionais uma única vez, até 10 dias sobre a receção do processo, suspendendo-se o prazo (art. 23.º/3).
• O silêncio é FAVORÁVEL: não sendo o parecer emitido no prazo, considera-se favorável (art. 23.º/5). Vinculativo e com deferimento tácito não são contraditórios: o parecer vincula a câmara quando existe, e o decurso do prazo produz-lhe o efeito favorável. Quem tratar a ER-RAN como bloqueio sem saída dimensiona o calendário por um obstáculo que a lei não cria.
• O parecer favorável CADUCA em um ano se, nesse prazo, não for apresentado o pedido de licença, autorização, aprovação ou comunicação prévia a que respeita (art. 23.º/6) — é prazo de projeto, e perde-se sem aviso.
• Parecer desfavorável: há recurso para a entidade nacional da RAN, a decidir em 20 dias, sem prejuízo da impugnação contenciosa (art. 23.º/10).
• As áreas da RAN são áreas non aedificandi e devem ser afetas à atividade agrícola (art. 20.º/1) — é o enunciado de que as utilizações do art. 22.º são exceção, e não regra.
• São NULOS todos os atos administrativos praticados em violação dos arts. 22.º a 25.º (art. 38.º). Nulidade, não anulabilidade: não sana com o tempo, não se convalida, e é invocável a todo o tempo — é o risco que sobrevive à emissão da licença.
• Ónus de INALIENABILIDADE por 10 anos (art. 29.º): a habitação construída ou ampliada ao abrigo das al. b), c) e n) do art. 22.º/1 torna os prédios inalienáveis por 10 anos após a construção, com registo obrigatório na Conservatória (n.os 4 a 6) — cessa por morte ou invalidez permanente e absoluta, e não se aplica a transmissões entre agricultores que mantenham a afetação. É facto que decide uma transação e tem de estar na due diligence.
• Uma só utilização (art. 22.º/2): nas al. b) e c) apenas pode ser permitida uma única utilização não agrícola das áreas integradas na RAN — se o prédio já a esgotou, não há segunda.
• Obrigação de alterar o domicílio fiscal para a área da residência própria e permanente (art. 22.º/4).
• Direito de preferência dos confinantes na alienação de prédios rústicos ou mistos inseridos na RAN (art. 26.º) — condiciona a transmissão, e não apenas a obra.
• Fracionamento: nas áreas da RAN a unidade de cultura é o triplo da área fixada pela lei geral para os terrenos e região (art. 27.º).
• Nota de fonte: as DRAP foram integradas nas CCDR, que lhes sucedem nas atribuições e competências (DL 36/2023, de 26-05). A designação «DRAP» subsiste no articulado e nos formulários.
• Exceção do DL 11/2023 (art. 23.º/7 e /8 do DL 73/2009): estando a utilização sujeita a AIA ou a avaliação de incidências ambientais em fase de projeto de execução — incluindo na verificação da conformidade ambiental do projeto de execução — o parecer favorável, expresso ou tácito, dado nesse procedimento dispensa qualquer parecer da entidade regional da RAN, e a sua emissão é gratuita. Fora dessa fase, mantém-se a regra do art. 23.º: parecer vinculativo em 20 dias, com silêncio favorável.
• Certificação energética (DL 101-D/2020): o sistema de certificação energética dos edifícios aplica-se a edifícios novos, a grandes intervenções e à alteração de uso, com requisitos de desempenho energético e de qualidade do ar interior.
• Momento processual — é aqui que se erra: o pré-certificado instrui o pedido de controlo prévio da operação; o certificado energético é exigível para a autorização de utilização e para a transmissão ou locação. Não é documento a obter no fim: condiciona o projeto de especialidades desde o início.
• Eficiência energética e cogeração: DL 68-A/2015, retificado pela Declaração de Retificação 30-A/2015 e alterado pelos DL 64/2020, DL 101-D/2020 e DL 71/2022 (que completou a transposição da Diretiva UE 2018/2002).
• Carregamento de veículos elétricos — Portaria 220/2016: fixa as potências mínimas e as regras técnicas das instalações de carregamento em edifícios e outras operações urbanísticas, tendo revogado a Portaria 252/2011. É requisito de projeto de infraestruturas, não equipamento a acrescentar depois — condiciona quadro elétrico, potência contratada, coretes e o dimensionamento do lugar.
• Pontos de carregamento — Portaria 221/2016: regras técnicas e de segurança aplicáveis à instalação e ao funcionamento dos pontos de carregamento de baterias de veículos elétricos.
• Classificação acústica da zona (Regulamento Geral do Ruído — DL 9/2007): o município classifica o território em zonas sensíveis e zonas mistas, com valores-limite de exposição distintos. É o primeiro apuramento: sem a classificação da zona não há verificação possível.
• Obra é atividade ruidosa temporária: fora do período e dos dias admitidos, carece de licença especial de ruído emitida pela câmara municipal. É tema de calendário de estaleiro, e a sua ausência pode parar a obra.
• Equipamento de obra: as emissões sonoras do equipamento para utilização no exterior seguem o DL 76/2002 (transpõe a Diretiva 2000/14/CE), com limites e marcação obrigatória — condiciona a escolha de máquinas.
• Requisitos acústicos dos edifícios (RRAE — DL 129/2002, na redação do DL 96/2008): desempenho exigível entre frações, face ao exterior e quanto a equipamentos coletivos. É verificado no projeto e comprovado após a obra — e a comprovação condiciona a autorização de utilização.
• Avaliação e gestão do ruído ambiente (DL 146/2006, na redação do DL 136-A/2019, regulamentado pela Portaria 42/2023): regime dos mapas de ruído e planos de ação municipais. O DL 136-A/2019 transpôs a Diretiva 2015/996, que alterou os métodos de cálculo — mapas anteriores podem não ser comparáveis com os atuais.
• Nota de fonte: o Regulamento Geral do Ruído em vigor é o DL 9/2007; o DL 292/2000, ainda citado em índices temáticos, foi sucedido.
• Resíduos de construção e demolição (RCD): regime geral da gestão de resíduos do DL 102-D/2020. Aplica-se a qualquer operação com obra — não é matéria de instalações especiais.
• Hierarquia de gestão: prevenção e redução, preparação para reutilização, reciclagem, outras formas de valorização e, só em último lugar, eliminação. A opção por eliminação tem de ser fundamentada.
• Triagem na origem e encaminhamento por fluxo para operador licenciado, com guias eletrónicas de acompanhamento de resíduos (e-GAR) que documentam todo o percurso.
• Metas de valorização para os RCD — a fração valorizada tem de ser demonstrada, não presumida.
• Deposição em aterro: regime próprio no mesmo diploma, com restrições e taxa. É a via mais cara e a última da hierarquia. Cadeia: DL 152/2002 → DL 183/2009 → regime em vigor no DL 102-D/2020; não citar os anteriores.
• Responsabilidade: o produtor dos resíduos responde pelo destino final; a contratação de terceiro não transfere a responsabilidade sem operador devidamente licenciado e guias emitidas.
• Efeito no procedimento: os elementos relativos a RCD integram a instrução e o acompanhamento da obra — não são um encargo posterior à licença.
• Qualidade do ar ambiente: regime de avaliação e gestão do DL 47/2017, que revogou o DL 276/99 e o DL 279/2007. Releva na apreciação de impactes e na localização de usos sensíveis.
• Águas residuais urbanas (DL 152/97, na redação do DL 77/2021): condições de tratamento e descarga; a Portaria 188/2021 identifica as zonas sensíveis e menos sensíveis, que determinam o nível de tratamento exigível.
• Zonas vulneráveis (nitratos): programa de ação da Portaria 259/2012 para o continente, com a lista e cartas das zonas vulneráveis nas Portarias 1100/2004 e 832/2005 — releva sobretudo em uso agrícola e em RAN.
• Normas de qualidade ambiental no domínio da água: DL 103/2010, na redação do DL 218/2015 (substâncias prioritárias), e o quadro de normas, critérios e objetivos de qualidade do DL 236/98.
• Demonstração de que a utilização não pode realizar-se fora da RAN (art. 22.º/1)
• Enquadramento numa das utilizações tipificadas do art. 22.º/1
• Quantificação da área afetada e das condições de exploração
• Requerimento nos termos do art. 1.º do Anexo I da Portaria 162/2011, sem prejuízo do art. 13.º-A do RJUE (art. 23.º/2)
• Ónus de inalienabilidade por 10 anos sobre os prédios, com registo predial obrigatório (art. 29.º) — averbado pela câmara no título e comunicado à DRAP em 15 dias
• Dispensa de parecer: instalação de vedações em rede metálica ou plástica com estacas de madeira ou prumos de betão, sem murete nem base contínua (art. 23.º/12)
• Validação da categoria de espaço, traçado e sobreposições nas plantas oficiais
• Confirmação da existência de plano eficaz no local (PU, PP ou UOPG)
• Elementos instrutórios da portaria aplicável à data da submissão

A.4 Exigências por regime — íntegras

RAN — Entidade Regional da RAN (DRAP)

• O uso declarado — habitacao — pode caber nestas alíneas do art. 22.º/1: b) Construção ou ampliação de habitação para residência própria e permanente de agricultores em exploração agrícola — condição a demonstrar: qualidade de AGRICULTOR e exploração agrícola; obrigação de alterar o domicílio fiscal (n.º 4); inalienabilidade por 10 anos (art. 29.º); uma só utilização (n.º 2) · c) Construção ou ampliação de habitação para residência própria e permanente dos proprietários e respetivos agregados familiares, com os limites de área e tipologia estabelecidos no regime da habitação a custos controlados em função da dimensão do agregado — condição a demonstrar: comprovada INSUFICIÊNCIA ECONÓMICA, não ser proprietário de qualquer outro edifício ou fração habitacional, e limites de área e tipologia da habitação a custos controlados; inalienabilidade por 10 anos; uma só utilização (n.º 2) · n) Obras de reconstrução e ampliação de construções já existentes, desde que estas já se destinassem e continuem a destinar-se a habitação própria — condição a demonstrar: a construção já existir e já se destinar a habitação PRÓPRIA, mantendo-se essa afetação; inalienabilidade por 10 anos (art. 29.º/2). Não cabendo em nenhuma, a utilização não agrícola não é admissível em RAN, e é esta a pergunta que decide antes de qualquer parâmetro.
• Quota do art. 22.º/2 — o prédio pode já tê-la gasto. A pré-existência declarada (habitacao) é utilização não agrícola das al. b) ou c), e o n.º 2 admite uma única por prédio. Apurar se essa utilização foi ela própria permitida ao abrigo dessas alíneas: tendo sido, a quota está consumida e a nova não é permitida — e decide-se antes de qualquer área, parâmetro ou parecer. Sendo anterior ao regime, ou tendo outro fundamento, a contagem pode não a apanhar. Não se presume num sentido nem no outro.
• O uso declarado — habitação — SÓ cabe no art. 22.º por duas portas, ambas condicionadas: residência própria e permanente de agricultores em exploração agrícola, ou residência própria e permanente do proprietário em comprovada insuficiência económica (nos limites da habitação a custos controlados, sem outro edifício habitacional). Nenhuma das duas condições está declarada — fora delas, a habitação em RAN não é admissível.
• Demonstração cumulativa exigida pelo art. 22.º/1: (a) a utilização não causa graves prejuízos aos objetivos da RAN; e (b) não existe alternativa viável fora das terras ou solos da RAN, nas componentes técnica, económica, ambiental e cultural.
• Localização preferencial nas terras e solos classificados como de menor aptidão.
• As quinze utilizações tipificadas no art. 22.º/1: a) Obras com finalidade agrícola, quando integradas na gestão das explorações ligadas à atividade agrícola, nomeadamente obras de edificação, obras hidráulicas, vias de acesso, aterros e escavações, e edificações para armazenamento ou comercialização · b) Construção ou ampliação de habitação para residência própria e permanente de agricultores em exploração agrícola · c) Construção ou ampliação de habitação para residência própria e permanente dos proprietários e respetivos agregados familiares, com os limites de área e tipologia estabelecidos no regime da habitação a custos controlados em função da dimensão do agregado · d) Instalações ou equipamentos para produção de energia a partir de fontes de energia renováveis · e) Prospeção geológica e hidrogeológica e exploração de recursos geológicos, e respetivos anexos de apoio à exploração · f) Estabelecimentos industriais, comerciais ou de serviços COMPLEMENTARES à atividade agrícola, tal como identificados no regime de licenciamento aplicável · g) Empreendimentos de turismo no espaço rural e de turismo de habitação, bem como empreendimentos reconhecidos como turismo de natureza, COMPLEMENTARES à atividade agrícola · h) Instalações de recreio e lazer complementares à atividade agrícola e ao espaço rural · i) Instalações desportivas especializadas destinadas à prática de golfe · j) Obras e intervenções indispensáveis à salvaguarda do património cultural, designadamente de natureza arqueológica, recuperação paisagística ou medidas de minimização determinadas pelas autoridades competentes na área do ambiente · l) Obras de construção, requalificação ou beneficiação de infraestruturas públicas rodoviárias, ferroviárias, aeroportuárias, de logística, de saneamento, de transporte e distribuição de energia elétrica, de abastecimento de gás e de telecomunicações, bem como outras construções ou empreendimentos públicos ou de serviço público · m) Obras indispensáveis para a proteção civil · n) Obras de reconstrução e ampliação de construções já existentes, desde que estas já se destinassem e continuem a destinar-se a habitação própria · o) Obras de captação de águas ou de implantação de infraestruturas hidráulicas · p) Obras decorrentes de exigências legais supervenientes relativas à regularização de atividades económicas previamente exercidas
• Condições e limites fixados na Portaria 162/2011 para as utilizações admitidas.
• Parecer prévio vinculativo da entidade regional da RAN, a emitir em 20 dias (art. 23.º/1). A entidade pode pedir elementos adicionais uma única vez, até 10 dias sobre a receção do processo, suspendendo-se o prazo (art. 23.º/3).
• O silêncio é FAVORÁVEL: não sendo o parecer emitido no prazo, considera-se favorável (art. 23.º/5). Vinculativo e com deferimento tácito não são contraditórios: o parecer vincula a câmara quando existe, e o decurso do prazo produz-lhe o efeito favorável. Quem tratar a ER-RAN como bloqueio sem saída dimensiona o calendário por um obstáculo que a lei não cria.
• O parecer favorável CADUCA em um ano se, nesse prazo, não for apresentado o pedido de licença, autorização, aprovação ou comunicação prévia a que respeita (art. 23.º/6) — é prazo de projeto, e perde-se sem aviso.
• Parecer desfavorável: há recurso para a entidade nacional da RAN, a decidir em 20 dias, sem prejuízo da impugnação contenciosa (art. 23.º/10).
• As áreas da RAN são áreas non aedificandi e devem ser afetas à atividade agrícola (art. 20.º/1) — é o enunciado de que as utilizações do art. 22.º são exceção, e não regra.
• São NULOS todos os atos administrativos praticados em violação dos arts. 22.º a 25.º (art. 38.º). Nulidade, não anulabilidade: não sana com o tempo, não se convalida, e é invocável a todo o tempo — é o risco que sobrevive à emissão da licença.
• Ónus de INALIENABILIDADE por 10 anos (art. 29.º): a habitação construída ou ampliada ao abrigo das al. b), c) e n) do art. 22.º/1 torna os prédios inalienáveis por 10 anos após a construção, com registo obrigatório na Conservatória (n.os 4 a 6) — cessa por morte ou invalidez permanente e absoluta, e não se aplica a transmissões entre agricultores que mantenham a afetação. É facto que decide uma transação e tem de estar na due diligence.
• Uma só utilização (art. 22.º/2): nas al. b) e c) apenas pode ser permitida uma única utilização não agrícola das áreas integradas na RAN — se o prédio já a esgotou, não há segunda.
• Obrigação de alterar o domicílio fiscal para a área da residência própria e permanente (art. 22.º/4).
• Direito de preferência dos confinantes na alienação de prédios rústicos ou mistos inseridos na RAN (art. 26.º) — condiciona a transmissão, e não apenas a obra.
• Fracionamento: nas áreas da RAN a unidade de cultura é o triplo da área fixada pela lei geral para os terrenos e região (art. 27.º).
• Nota de fonte: as DRAP foram integradas nas CCDR, que lhes sucedem nas atribuições e competências (DL 36/2023, de 26-05). A designação «DRAP» subsiste no articulado e nos formulários.
• Exceção do DL 11/2023 (art. 23.º/7 e /8 do DL 73/2009): estando a utilização sujeita a AIA ou a avaliação de incidências ambientais em fase de projeto de execução — incluindo na verificação da conformidade ambiental do projeto de execução — o parecer favorável, expresso ou tácito, dado nesse procedimento dispensa qualquer parecer da entidade regional da RAN, e a sua emissão é gratuita. Fora dessa fase, mantém-se a regra do art. 23.º: parecer vinculativo em 20 dias, com silêncio favorável.

19.1 Natureza do documento

Pré-viabilidade gerada sobre dados declarados pelo utilizador. Não constitui parecer técnico assinado, não é pedido de informação prévia (RJUE, art. 14.º) — não vincula a câmara —, não substitui projeto e não substitui as decisões administrativas nem a pronúncia das entidades externas. Qualquer pessoa o pode emitir, e emite-se com duas reservas. Do técnico qualificado: a solução concreta, as medições e a conformidade do projeto são do técnico autor do projeto, habilitado nos termos da lei (Lei n.º 31/2009), que responde por elas no termo de responsabilidade. Dos pareceres das entidades: os pareceres, autorizações e aprovações das entidades externas e a decisão da câmara não se antecipam — este documento diz quais são e o que vão apreciar.

19.2 O que este documento assegura — e o que não

Documento automático: nenhum profissional o reviu nem responde por ele, e nada aqui é garantia de um técnico. O que a ferramenta assegura é método: os cálculos derivam dos dados declarados, com a fórmula e a norma à vista, e a existência e o teor das normas citadas com carimbo de redação no ponto 16 (56 de 89 conclusões). As restantes saem com a redação indicada e a sua confirmação no texto legal está por fazer, tal como a dos 7 diploma(s) enumerados no ponto 18. Não assegura — nem poderia — a pronúncia das entidades externas identificadas no ponto 15, a margem de apreciação da Administração, nem alterações normativas ou de plano posteriores à data do núcleo (ponto 19.3), bem como alterações anteriores cuja publicação não esteja confirmada — é o caso da alteração ao plano identificada no ponto 0.4, cujos parâmetros saem sob reserva. Quem responde por uma posição técnica é o técnico qualificado autor do projeto, no termo de responsabilidade (ponto 19.1).

19.3 Carimbo

Núcleo 2026-09-30 · RJUE na redação do DL 108/2026 (em vigor a 01-10-2026, por força do DL 155-B/2026) — pedido submetido a partir de 01-10-2026 · pela data de submissão declarada (15-10-2026) · esquema canónico v1

Os valores em falta não são estimados (Regra do Cálculo). A decisão final integra a validação junto das entidades externas.

Relatório gerado automaticamente e não assinado, que qualquer pessoa pode emitir, com as reservas do técnico qualificado e dos pareceres das entidades (secção 19.1). Leva a data e o núcleo do motor que o gerou.

Euritmia — euritmia.pt

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